【この記事の結論・要約】
- 物件が売却されても、賃貸借契約は家賃・期間・特約・敷金を含めて、そのまま新オーナーに引き継がれます。オーナーが変わったこと自体は、立ち退きの理由になりません。
- 入居中と知って物件を買った事情や、前のオーナーの管理不備は、新オーナー側に不利に考慮されることがあります。借主側の反論材料になります。
- ただし、競売で所有者が変わった場合は、契約の時期によって保護が大きく変わります。任意の売買とは区別して確認が必要です。
はじめに
「この物件を買い取った新しい所有者です。建物の活用を考えているので、退去をお願いしたい」。
ある日突然、見知らぬ会社や個人からこのような通知が届く。
オーナーチェンジ（入居者がいる状態での物件の売買）の後に、借主が直面しやすい場面です。
「大家が変わったのだから仕方ない」と考えてしまう方もいますが、結論から言えば、所有者が変わっても賃貸借契約はそのまま引き継がれており、オーナーが変わったこと自体を理由に退去する義務はありません。
この記事では、オーナーチェンジ後の立ち退き要求・家賃値上げへの対応と、例外となる競売の場合を解説します。
立ち退きの正当事由や立退料の基本的な考え方は、次の記事で解説しています。
オーナーチェンジでも契約はそのまま引き継がれる
入居中の賃貸物件が売買されると、貸主としての地位は、前の所有者から新しい所有者へ移転します。
このとき、賃貸借契約の内容は変わりません。
家賃、契約期間、更新の条件、ペット可などの特約、そして敷金の返還義務まで、前のオーナーとの契約がそのまま新しいオーナーに引き継がれます。
借主の側は、建物の引渡しを受けて住んでいる（使用している）ことによって、賃借権を新しい所有者にも主張できます。
登記などの特別な手続きは不要で、普通に入居していれば要件を満たしています。
したがって、新オーナーから「新しい契約書にサインし直してほしい」「契約条件を変えたい」と言われても、応じる義務はありません。
サインのし直しを求められた場合はむしろ注意が必要で、従前より不利な条件（賃料の増額、定期借家への変更など）が紛れていないかを確認せずに署名してはいけません。
なお、新オーナーが借主に家賃を請求するには、所有権の移転登記を備えている必要があります。
「新しい所有者」を名乗る者から振込先変更の連絡が来た場合は、登記事項証明書で本当に所有者が変わったのかを確認してから対応するのが安全です。
支払先に争いや不安がある場合には、法務局への供託により賃料不払いの状態を避ける方法もあります。
「大家が変わったから」は立ち退きの理由にならない
貸主の都合による立ち退きに正当事由が必要である（借地借家法28条）という原則は、新オーナーにもそのまま適用されます。
オーナーチェンジがあったこと自体は、正当事由を基礎づける事情ではありません。
それどころか、オーナーチェンジの経緯は、借主側の反論材料になることがあります。
入居中と知って買ったという事情
新オーナーは、借主がいることを承知のうえで、それを前提とした価格で物件を取得しています。
取得後すぐに自己使用の必要性などを主張して退去を求めても、その必要性は取得の時点で自ら作り出したものであり、正当事由としては弱いと評価されやすいのが実情です。
裁判例にも、借主が立ち退きに反対することを分かって購入した事情を、貸主側に不利な要素として考慮したものがあります。
前のオーナーの事情も引き継がれる
新オーナーは、前のオーナーの契約上の地位を、有利な点も不利な点も含めて引き継ぎます。
たとえば、前のオーナーが必要な修繕を怠ったために建物が傷んだという経緯がある場合、その老朽化を理由とする正当事由や立退料の減額の主張は、制限される方向に働きます。
自らの側の管理不備による不利益を、借主に転嫁することはできないという考え方です。
つまり、入居中の物件を安く取得して借主を退去させ、更地化や転売で利益を上げようとする型の立ち退き要求ほど、正当事由は弱く、借主の交渉上の立場は強いということです。
通知の文面が強気でも、法的な裏づけが伴っているとは限りません。
典型パターン別の対応
「自分（家族）が住むので退去してほしい」
貸主の自己使用の必要性は正当事由の考慮要素ですが、それだけで認められるわけではなく、借主側の事情との比較になります。
取得直後の自己使用の主張は、前記のとおり弱く評価されやすい類型です。
「建て替える・取り壊すので退去してほしい」
建物の老朽化や建て替えの必要性は、オーナーが変わったかどうかにかかわらず、その裏づけ（建物の状態、計画の具体性）次第で判断されます。
主張を鵜呑みにせず、裏づけの確認が必要です。
「家賃を大幅に上げる。払えないなら退去を」
家賃の値上げは、新オーナーの一存ではできません。
増額が認められるのは、近隣相場との乖離や租税負担の増加などの事情がある場合で、協議が調わなければ最終的には調停・裁判で決まります。
協議中は、従前の家賃を支払い続けていれば債務不履行にはなりません（受け取りを拒否された場合は供託します）。
「値上げに応じないこと」は立ち退きの正当事由になりません。
いずれのパターンでも、退去に応じる場合の条件（立退料・退去時期・原状回復の免除など）は交渉できます。
正当事由が弱い事案ほど、それを補う立退料は高くなるのが原則です。
金額の考え方は次の記事で解説しています。
競売で所有者が変わった場合（重要な例外）
ここまでの説明は、通常の売買によるオーナーチェンジを前提としています。
競売によって所有者が変わった場合は、結論が大きく異なることがあります。
分かれ目は、建物に抵当権が設定された時期と、賃貸借契約を締結した時期の先後です。
- 抵当権の設定より前に契約していた場合：賃借権を買受人（競落人）に対抗でき、賃貸借契約は引き継がれます。通常のオーナーチェンジと同様に考えられます。
- 抵当権の設定より後に契約していた場合：賃借権を買受人に対抗できず、契約の引き継ぎを主張できません。この場合でも、建物の明渡しは買受人の買受けの時から6か月間猶予されますが、その間の使用の対価は支払う必要があり、猶予期間が過ぎれば退去しなければなりません。立退料も原則として問題にならず、敷金の返還も買受人には請求できません（前の所有者への請求の問題になります）。
ご自身がどちらに当たるかは、建物の登記事項証明書で抵当権の設定日を確認し、契約日と比較すれば分かります。
競売の通知や買受人からの連絡が来た場合は、この確認を最初に行ってください。
対応の進め方
新オーナーからの退去要求・条件変更の通知が来たら、次の順序で対応してください。
- 登記を確認する：本当に所有者が変わったのか、相手は登記上の所有者かを、登記事項証明書で確認します。競売の場合は抵当権の設定日も確認します。
- 契約書と契約の種類を確認する：普通借家か定期借家かで、その後の見通しが変わります。定期借家の場合の考え方は、次の記事で解説しています。
- 即答せず、書面にサインしない：「契約の結び直し」「退去の同意書」などへの署名は、内容の確認なしには応じないでください。
- 家賃は支払い続ける：新旧どちらに払うべきか不明な場合や受け取りを拒否された場合は、供託により不払い状態を避けます。滞納は、正当事由とは無関係に契約解除の理由を与えてしまいます。
- 条件交渉は見立てを持ってから：取得の経緯や主張されている理由を踏まえ、正当事由の強弱を見立てたうえで、退去に応じるか、応じるならどのような条件かを判断します。
よくある質問（FAQ）
- 新しい大家から「契約を結び直してほしい」と言われました。応じる義務はありますか。
-
ありません。
契約は従前の条件のまま新オーナーに引き継がれており、結び直しは不要です。
提示された新契約書に、賃料の増額や定期借家への変更などの不利な条件が含まれていることもあるため、署名前に内容を確認し、不利な変更には応じない対応が基本です。 - 「買い取った業者だが、退去してもらう前提で買っている」と言われました。
-
業者側の取得の目的や前提は、借主を拘束しません。
入居中と知って取得した事情は、むしろ正当事由の判断で貸主側に不利に考慮され得ます。
退去する義務を前提とした話に乗らず、応じるとしてもどのような条件かという交渉の問題として、冷静に対応してください。 - 家賃を大幅に上げると言われ、払えないなら出て行けと言われています。
-
家賃の値上げは一方的にはできず、相場との乖離などの根拠が必要です。
協議がまとまらない場合は調停・裁判で決まり、それまでは従前の家賃を支払っていれば足ります（受け取りを拒まれたら供託します）。
値上げへの不同意は立ち退きの理由になりません。 - 競売で落札した人から6か月以内に出て行けと言われました。
-
賃貸借契約の締結が建物への抵当権設定より後の場合、買受人に賃借権を対抗できず、明渡しの猶予は買受けから6か月です。
この場合、猶予期間内の退去が必要になります。ただし、契約が抵当権設定より前であれば契約は引き継がれ、退去する必要はありません。
登記事項証明書で抵当権の設定日を確認したうえで、対応をご相談ください。 - 敷金は新しい大家に引き継がれていますか。
-
通常の売買によるオーナーチェンジでは、敷金の返還義務は新オーナーに引き継がれます。
退去時の返還請求は新オーナーに対して行います。一方、競売で賃借権を買受人に対抗できない場合には、敷金は買受人に引き継がれず、前の所有者に請求することになります。
まとめ
オーナーチェンジ後の立ち退き要求への対応を整理します。
- 物件が売却されても、賃貸借契約は条件そのまま新オーナーに引き継がれる。契約の結び直しに応じる義務はない。
- オーナーが変わったこと自体は正当事由にならない。入居中と知って取得した事情や前オーナーの管理不備は、むしろ借主側の反論材料になる。
- 家賃の値上げは一方的にはできず、値上げへの不同意は立ち退きの理由にならない。
- 競売の場合は例外で、契約が抵当権設定の前か後かで保護が大きく変わる。登記の確認が第一歩になる。
- 即答・署名をせず、家賃を払い続けながら、正当事由の見立てを持って条件交渉に臨む。
当事務所では、オーナーチェンジ後の立ち退き要求について、登記・契約関係の確認から、退去義務の有無の見立て、立退料・条件の交渉、訴訟対応までお受けしています。
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