【この記事の結論・要約】
- 立ち退き料には法律上の計算式や定価は存在しません。しかし、交渉や裁判により大幅に増額されるケースは多くあります。
- 居住用物件では家賃の6ヶ月分～1年分程度が目安とされますが、法的根拠はなく、事案によって大きく異なります。事業用物件（店舗・オフィス）では営業補償を含むため数百万円～数千万円規模になることもあります。
- 大家側から提示された金額に納得できない場合、安易に合意せず、弁護士に相談することで適正な金額を算出し、増額交渉を行うことが可能です。
はじめに
賃貸アパートやマンション、あるいは店舗やオフィスを借りて生活・営業していたところ、突然大家（賃貸人）側から「建物を建て替えたいので、〇月までに退去してほしい」と告げられる。
そして、その際に提示された「立ち退き料」の金額を見て、「あまりに安すぎるのではないか」「これでは引っ越し費用すら賄えない」と不安や不満を抱くケースは後を絶ちません。
立ち退きを求められた借主にとって、立ち退き料は次の生活や事業の基盤を確保するための重要な資金です。
しかし、立ち退き料には法律で定められた明確な計算式や定価が存在しないため、大家側から提示される金額は、往々にして低額に抑えられているのが実情です。
では、適正な立ち退き料とは一体いくらなのでしょうか。
そして、提示された金額に納得できない場合、どのように交渉すれば増額が可能なのでしょうか。
本稿では、立ち退き料の法的な意味合い（正当事由との関係）を解説した上で、実務上の相場の考え方、具体的な計算方法、そして増額交渉において有利に働く材料について、解説いたします。
そもそも「立ち退き料」とは何か？法的な位置づけ
立ち退き料とは、貸主（大家）が借主に退去を求める際に、その正当事由を補完するために支払う金銭です。
単なる「見舞金」や「迷惑料」ではありません。
借地借家法28条と正当事由
日本の借地借家法は、借主の権利を強く保護しています。貸主が賃貸借契約の更新を拒絶したり、解約を申し入れたりするには「正当事由」が必要です。
借地借家法28条は、正当事由の判断にあたって考慮される要素を以下のとおり定めています。
借地借家法28条
建物の賃貸人による第二十六条第一項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。
条文中の「財産上の給付」が、いわゆる立ち退き料に該当します。
正当事由の判断基準の詳細については、以下の関連記事で解説しています。
立ち退き料の法的な性質
ここで理解しておくべき重要な点が2つあります。
1つ目は、立ち退き料は正当事由の「補完要素」であるということです。
大家側の事情だけでは正当事由が十分でない場合に、その不足分を金銭で補う役割を果たします。
つまり、立ち退き料とは、「本来退去しなくてよい権利を持っている借主に対して、その権利を譲ってもらうための対価」としての性質を持ちます。
2つ目は、立ち退き料は借主に法的な「請求権」があるわけではないということです。
立ち退き料の支払いは法律上の義務ではなく、あくまで正当事由を補完するために貸主側が提供するものです。
したがって、「立ち退き料を払え」と法的に請求する権利が借主にあるわけではありません。
しかし、実務上は、立ち退き料の提供がなければ正当事由が認められないケースがほとんどであるため、結果として立ち退き料の支払いが事実上の前提となっています。
立ち退き料の相場の目安
「相場は家賃の〇ヶ月分」といった情報をよく目にしますが、これらはあくまで実務上の目安であり、法的な拘束力はありません。
裁判所が「家賃の○ヶ月分」という基準で立ち退き料を算定することもありません。
事案ごとの個別事情によって金額は大きく変動します。
以下は、あくまで一般的な傾向としての目安です。
居住用物件（アパート・マンション）
実務上の解決事例では、家賃の6ヶ月分～1年分程度で合意に至るケースが比較的多いとされています。
例えば家賃8万円の物件であれば、48万円～96万円程度が一応の目安になります。
ただし、借主の年齢（高齢者）、健康状態、家族構成（子供の通学）、入居期間の長さなどの個別事情により、これを大きく上回る金額になることも珍しくありません。
裁判例でも、立ち退き料100万円で認容された事例（東京地裁令和2年2月18日判決）から、立ち退き料779万円で認容された事例（東京地裁平成31年3月27日判決）まで幅があります。
居住用物件（戸建て）
戸建ての場合、引越し費用がアパート・マンションよりも高額になる傾向があるほか、敷地の利用状況によっては借地権の問題も絡むため、金額が上がりやすくなります。
事業用物件（店舗）
店舗の場合、単なる引越し費用に加えて「営業補償」が絡むため、金額は大きく跳ね上がります。
小規模な飲食店でも数百万円規模になることがあり、大型店舗や老舗の場合は数千万円規模に達することも珍しくありません。
「この場所」にあることに営業上の価値がある店舗（地域密着型の飲食店、駅前の立地を活かした店舗等）では、場所を失うことの経済的損失が極めて大きいため、立ち退き料も高額化します。
事業用物件（事務所）
事務所の場合、店舗ほど「場所」への依存度が高くないことが多く、営業補償が大きく評価されにくい傾向があります。
相場としては家賃の6ヶ月分～1年分程度に収まることが多いですが、サーバー・コピー機等の移設費用や、取引先への住所変更通知費用なども考慮されます。
立ち退き料の具体的な計算方法と内訳
立ち退き料には法律上の定まった計算式はありませんが、実務では以下の項目を積み上げて算出します。
増額交渉の際は、「何にいくらかかるから、この金額が必要だ」と具体的に主張する必要があります。
移転実費
実際に移転するために必要な費用です。ほぼ全額が認められる傾向にあります。
引越し業者への支払費用、新居の契約費用（仲介手数料・礼金・敷金の返還されない部分・保証会社利用料・鍵交換費用等）、住所変更に伴う通知費用、インターネット・電話の移転工事費などが含まれます。
差額家賃補償
現在の家賃と、同等条件の新居の家賃に差額が生じる場合、その差額の一定期間分（一般的に2年～3年分）が補償の対象となることがあります。
例えば、現在の家賃が月8万円で、同等の条件の新居が月10万円の場合、月2万円の差額が生じます。
この差額の2年分（48万円）を請求するといった形です。
長期間低廉な家賃で入居していた場合、この差額が大きくなるため、立ち退き料全体が高額になりやすくなります。
営業補償（事業用物件の場合）
店舗や事務所の場合、移転に伴う営業上の損失が補償の対象になります。
休業補償として、移転作業期間中に営業できないことによる逸失利益が含まれます。
算出にあたっては確定申告書や決算書等が根拠となります。
得意先喪失補償として、移転により既存顧客が離れるリスクに対する補償が含まれます。
地域密着型の店舗では、この要素が大きくなります。
移転広告費として、新店舗の周知に必要な広告宣伝費が含まれることもあります。
借家権価格
借家権（その物件を借り続ける権利）の財産的価値を評価したものです。
算定方法には、賃料差額還元方式（差額家賃補償と実質的に重なる部分が多い）、借家権割合方式（更地価格×借地権割合×借家権割合で計算する方法）などがあります。
ただし、借家権価格の算定方法については裁判官の間でも見解が分かれており、裁判所がそのまま認めるとは限りません。
都市部の一等地など、借家権に独自の市場価値が認められる事例は限定的です。
造作買取・内装移転費用
店舗の内装や設備（造作）について、貸主に買取りを求める場合や（借地借家法33条）、新しい店舗に適合させるための工事費用が含まれます。
慰謝料・迷惑料的要素
長年住み慣れた場所を離れる精神的苦痛や、新生活への不安に対する補償です。
裁判所がこの要素を独立して認定することは少ないですが、交渉においては調整金としての役割を果たすことがあります。
大家から提示された金額が妥当か判断するチェックポイント
大家側から立ち退き料が提示された場合、以下の点を確認してください。
いずれかに該当する場合、提示額が不十分である可能性があります。
提示額に引越し費用と新居の契約初期費用（敷金・礼金・仲介手数料等）の実費が含まれているかを確認してください。
これらは最低限認められるべき費用であり、実費をカバーしていない提示は明らかに低額です。
現在の家賃と同等条件の新居を探した場合に家賃が上がるかを確認してください。
家賃が上がる場合、差額家賃の補償（通常2～3年分）が含まれるべきです。
事業用物件（店舗・事務所）の場合、営業補償（休業期間の逸失利益、顧客喪失による減収等）が含まれているかを確認してください。
営業補償が含まれていない提示は不十分です。
立ち退き期限が極端に短くないかを確認してください。
「来月までに出てほしい」のような短期限の要求は、物件探しの選択肢を狭めるため、その分の増額を主張できます。
大家側に「正当事由」が十分にあるかを確認してください。
大家側の正当事由が弱い（老朽化の程度が軽微、建替え計画が具体的でない、単なる収益目的等）ほど、立ち退き料は高くなるべきです。
上記のいずれかに該当する場合は、提示額に安易に合意せず、弁護士に相談して適正額を算定することをおすすめします。
立ち退き料を「増額」させるための交渉材料
大家側から提示された金額が不十分な場合、増額交渉を行います。
その際に有利に働く材料（事情）は以下のとおりです。
大家側の事情（正当事由の弱さ）
大家の都合が経済的利益の追求であるほど、正当事由は弱く、立ち退き料は高くなります。
営利目的の建替え（マンションにして家賃収入を増やしたい、土地を売却して利益を得たい等）は、正当事由としては弱いため、高額な立ち退き料が必要となります。
建物の老朽化が軽微な場合も同様です。
耐震診断の結果などで「直ちに倒壊する危険性はない」と判断されれば、退去を強制する理由は弱くなります。
老朽化と正当事由の関係について詳しくは、以下の関連記事で解説しています。
借主側の事情（退去の困難さ）
借主側に「そこを離れると生活・営業が成り立たない」という事情があるほど、保護の必要性が高く、立ち退き料は増額されます。
高齢者・要介護者で新たな入居先を見つけるのが困難な場合、近隣の介護サービスや病院との連携が必要な場合、子供の通学や受験を控えている場合、地域密着型の店舗で移転すると顧客基盤が失われる場合、入居期間が長期にわたる場合などが該当します。
裁判例でも、借主が高齢で重い疾病を抱えている事案で、「立ち退き料を検討するまでもなく正当事由は認められない」と判断された事例があります。
借主側の事情が極めて強い場合、立ち退き料の多寡にかかわらず、そもそも立ち退き自体が認められないこともあります。
立ち退き期限の短さ
「来月出て行ってほしい」といった急な要求の場合、物件探しの選択肢が狭まり、引越し費用も割高になります。
その分の不利益として増額を主張できます。
立ち退き料が不要・減額されるケース
以下の場合は、立ち退き料が支払われない、または大幅に減額される可能性があります。
定期借家契約の場合
定期借家契約（借地借家法38条）の場合、契約期間の満了により賃貸借は当然に終了します。
正当事由の制度がそもそも適用されないため、立ち退き料は原則として発生しません。
ご自身の契約書が「定期建物賃貸借契約」であるかどうかを必ず確認してください。
借主に契約違反がある場合
賃料の長期滞納、無断転貸、用法違反など、借主に信頼関係を破壊する契約違反がある場合は、正当事由とは別の法理（民法541条の債務不履行解除）により契約が解除されます。
この場合、立ち退き料は支払われません。
貸主の正当事由が極めて強い場合
建物が明日にも倒壊する危険がある等、貸主側の事情が極めて強い場合には、立ち退き料が少額で済むこともあり得ます。
ただし、実務上はこのような極端なケースは稀であり、ほとんどの事案で立ち退き料の支払いが議論の中心となります。
提示額に納得できない場合の対処法
合意書にサインしない
最も重要なことは、納得していない段階で「退去します」という合意書や念書にサインしないことです。
一度サインすると、「条件に合意した」とみなされ、後から覆すことは極めて困難になります。
「とりあえずサインだけ」と急かされても、毅然と断ってください。
交渉の記録を残す
言った言わないのトラブルを防ぐため、やり取りは可能な限りメールや書面で行うか、録音を残しておきます。
弁護士に交渉を依頼する
大家側が強硬な態度に出たり、「これ以上は出さない」「法的措置を取る」と言ってきたりする場合、個人での交渉には限界があります。
弁護士に依頼することで、法的根拠に基づいた適正額の算出、精神的負担の軽減（弁護士が窓口となるため直接のやり取りが不要になる）、訴訟になった場合の対応が可能になります。
解決までの流れ
交渉が不調の場合は、民事調停や訴訟へと進むことになります。
調停は、簡易裁判所で行われる話し合いの手続きです。
調停委員が間に入って合意を目指すもので、双方が合意すれば調停調書が作成され、判決と同じ効力を持ちます。
費用は数千円程度であり、訴訟と比べて低額かつ短期間で解決できる可能性があります。
訴訟に発展した場合、裁判所が正当事由の有無と立ち退き料の金額を判断します。
裁判所が立ち退き料の支払いと引換えに明渡しを命じる「引換給付判決」が出されることがあります。
この場合、裁判所が認定した金額はあくまで判決上の金額であり、和解によりそれ以上の金額で解決することもあります。
訴訟は6ヶ月～1年以上かかることもあり、弁護士費用も発生するため、費用対効果を考慮して方針を決める必要があります。
立ち退き料の税務処理
立ち退き料を受け取った場合、税務上の取扱いに注意が必要です。
借主が個人で居住用物件から立ち退く場合、受け取った立ち退き料は原則として「一時所得」として課税対象になります。ただし、移転費用の実費補填部分は非課税とされる場合があります。
借主が事業者で、店舗・事務所から立ち退く場合は、事業所得の計算上、収入として計上したうえで、移転費用等を経費として計上することになります。
詳しくは、国税庁のウェブサイト「借家人が立退料をもらったとき」（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3155.htm）を参照してください。
よくある質問（FAQ）
- 立ち退き料の相場は家賃の何ヶ月分ですか？
-
居住用物件では「家賃の6ヶ月分～1年分」が一般的な目安として言及されることが多いですが、法的な根拠はありません。
事案によって大きく異なり、裁判例でも100万円程度から数百万円まで幅があります。
事業用物件ではさらに高額になり得ます。提示された金額が妥当かどうかは、個別事情に基づいて判断する必要がありますので、弁護士にご相談ください。
- 立ち退き料を請求する権利は法律で保障されていますか？
-
立ち退き料は、借主に法的な「請求権」があるわけではありません。
借地借家法28条の正当事由を補完するために、貸主側が提供するものです。ただし、実務上はほとんどの事案で立ち退き料の支払いが議論の中心となっており、立ち退き料の提供なしに正当事由が認められるケースは極めて稀です。
- 大家から「立ち退き料は出さない」と言われました。どうすればいいですか？
-
立ち退き料の提供がない場合、貸主の正当事由が十分とは認められない可能性が高く、退去に応じる義務はありません。
まずは合意書にサインせず、弁護士に相談してください。
- 店舗を借りて営業していますが、立ち退き料はどのくらいもらえますか？
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店舗の場合、引越し費用に加えて営業補償（休業期間の逸失利益、顧客喪失による減収等）が含まれるため、居住用よりも高額になります。
小規模な飲食店でも数百万円規模になることがあり、大型店舗では数千万円に達するケースもあります。
金額は事業規模、立地、営業年数等によって大きく異なります。
おわりに
立ち退き料は、大家側の「言い値」で決まるものではありません。借地借家法は、正当な理由なく住居や営業場所を奪われないよう、借主の権利を手厚く保護しています。立ち退き料とは、その権利を手放すことへの正当な対価です。
提示された金額が不十分であると感じるならば、安易に妥協すべきではありません。「なぜその金額なのか」「こちらの実損はこれだけある」という根拠を持って交渉すれば、増額も十分に可能です。
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