【この記事の結論・要約】
- 適法に締結された定期借家契約は、期間満了により終了し、正当事由や立退料は原則として問題になりません。
- ただし、定期借家の成立には厳格な要件があります。契約書とは別個の事前説明書面と説明を欠く場合、更新がないという定めは無効となり、普通借家として保護されます。終了通知の欠落にも、退去を求められない効果があります。
- 「定期借家だ」と言われても鵜呑みにせず、契約書・事前説明書面・終了通知の三点を確認してから、対応を決めてください。
はじめに
「この契約は定期借家だから、更新はない。期間が来たら出て行ってもらう。立退料も必要ない」。
大家や管理会社からこう告げられると、多くの借主は「そういう契約なら仕方ない」と受け入れてしまいます。
たしかに、適法に締結された定期借家契約であれば、その説明は正しいものです。
しかし、定期借家契約が有効に成立するための要件は厳格で、実務では手続きの不備が珍しくありません。
そして、要件を欠いた「定期借家」は、法律上は普通借家として扱われ、正当事由や立退料が必要となる場合があります。
「定期借家と書いてある契約書」があることと、「定期借家として有効であること」は、別の問題なのです。
この記事では、定期借家契約を理由に退去を求められた借主が、応じる前に確認すべきポイントを、判例をもとに解説します。
なお、普通借家の立ち退き（正当事由・立退料）の基本は、次の記事で解説しています。
定期借家契約とは
定期借家契約（定期建物賃貸借）は、契約の更新がなく、定めた期間の満了によって確実に終了する建物賃貸借です（借地借家法38条）。
普通借家契約との最大の違いは、貸主側の保護の枠組みが適用されないことです。
適法な定期借家であれば、期間満了での終了に正当事由は不要で、立退料の支払いも原則として問題になりません。
期間満了後に再契約するかどうかは貸主の自由で、再契約時の賃料も従前の契約に拘束されません。
したがって、まず最初に確認すべきはご自身の契約書です。
「定期建物賃貸借契約書」という表題や、「契約の更新がなく、期間の満了により終了する」という条項があれば、定期借家として締結された契約である可能性が高いです。
ただし、その場合でも、定期借家契約が成立しているとは限りません。
次に確認すべきなのが、その定期借家が有効に成立しているかです。
本当に定期借家として有効か（借主側のチェックポイント）
定期借家契約が有効に成立するには、次の要件を満たす必要があります。
- 公正証書などの書面によって契約し、更新がないことを定めること（借地借家法38条1項）
- 契約の締結前に、貸主が借主に対し、更新がなく期間満了により終了することを記載した書面を交付して説明すること（借地借家法38条3項）
この事前説明を欠いた場合、「更新がない」という定めは無効となります。
その結果、契約は普通借家として扱われ、法定更新・正当事由・立退料の保護が及ぶことになります。
以下のチェックポイントを順に確認してください。
チェック1：契約書とは別の「事前説明書面」を受け取ったか
最も重要なポイントです。
事前説明の書面は、契約書とは別個独立の書面でなければなりません。
最高裁は、借主が定期借家であることを認識していたかどうかにかかわらず、契約書とは別個独立の説明書面の交付を要すると判示しています（最判平成24年9月13日 民集66巻9号3263頁）。
この事案は不動産関連の事業者同士の契約でしたが、それでも書面の不備を理由に定期借家の成立が否定されています。
つまり、「契約書に更新なしと書いてあり、内容も理解して署名した」というだけでは足りません。
契約書のほかに、「定期賃貸住宅契約についての説明」といった表題の書面を受け取り、説明を受けたかどうかが重要です。
また、書面を渡されただけで何の説明もなかった場合も問題になります。
裁判例には、書面の交付だけでは説明義務を尽くしたことにならないとしたものがあります（東京地裁平成18年1月23日判決）。
宅地建物取引業者が行う「重要事項説明」に定期借家の旨が記載されていても、それだけでは賃貸人による事前説明義務を果たしたことにはなりません。
ただし、通達等に基づき、重要事項説明書に「借地借家法第38条第3項の事前説明を兼ねる」旨を明記し、一定の要件を満たせば、1つの書面で両方の役割を兼ねる運用も認められています。
契約時の書類一式を見返して、契約書とは別の説明書面と、そこへの署名の有無を確認してください。
見当たらない場合、普通借家として争える可能性があります。
チェック2：終了通知は届いたか
期間が1年以上の定期借家では、貸主は、期間満了の1年前から6か月前までの間に、期間満了により契約が終了する旨を借主に通知しなければなりません（借地借家法38条6項）。
この通知をしなければ、貸主は契約の終了を借主に対抗できず、退去を求めることはできません。
通知が遅れた場合には、通知の日から6か月を経過するまで、終了を対抗できません。
さらに、通知をしないまま借主の使用を長期間容認していた事案では、その間に黙示の普通借家契約が成立したと認定し、その後に締結された定期借家契約を無効とした裁判例もあります（東京地裁平成27年2月24日判決）。
「期間はとっくに過ぎているが何も言われず住み続けてきた」という場合、すでに普通借家としての保護を受けられる状態になっている可能性があります。
チェック3：再契約を繰り返していないか
定期借家は更新ではなく、期間満了のたびに新しい契約（再契約）を結び直す仕組みです。
そして、再契約のたびに、契約書とは別の事前説明書面の交付と説明が必要です。
「最初の契約で説明したからもう分かっているだろう」という省略は許されません。
再契約を何度も繰り返しているうちに、一度でも事前説明を欠いた契約があれば、その契約は普通借家となり、以後の関係は普通借家として続いている可能性があります。
長く住んでいる方ほど、途中の再契約の手続きを確認する価値があります。
チェック4：2000年3月1日より前からの居住用契約ではないか
平成12年（2000年）3月1日より前に締結された居住用建物の普通借家契約については、その契約を合意解約して定期借家契約に切り替えることが、当分の間、法律の経過措置により禁止されていました。
古くから住んでいる借家について、途中で「定期借家に切り替える契約」に署名させられていた場合、その切り替えは無効であり、普通借家のままである可能性があります。
普通借家と扱われた場合に何が変わるか
上記のチェックで定期借家の有効性に疑いがあれば、契約は普通借家として扱われる余地があります。
その場合、状況は大きく変わり、以下のようになります。
- 契約は期間満了でも法定更新され、住み続けられます。
- 貸主からの更新拒絶・解約には正当事由が必要になります。
- 正当事由が不十分な場合、それを補う立退料の交渉が可能になります。
つまり、「定期借家だから無条件で退去」だったはずの話が、「退去に応じるかどうか、応じるならどのような条件か」を交渉できる話に変わります。
正当事由と立退料の考え方は、次の記事で解説しています。
有効な定期借家だった場合の対応
確認の結果、定期借家として有効だった場合でも、押さえておくべき点があります。
期間満了までは住み続けられる
定期借家は期間の定めのある契約であり、期間の途中で貸主から解約することはできません。
「建て替えるから期間の途中だが出て行ってほしい」という要請に応じる義務はなく、応じる場合は任意の合意解約として、引越費用の負担や退去時期などの条件を交渉できます。
定期借家では貸主に立退料を支払う法的義務がない分、大きな金額は見込みにくいものの、期間の残りが長いほど、貸主には早期に明け渡してもらう利益があるため、交渉の余地はあります。
再契約の交渉は早めに
住み続けたい場合は、再契約の意向を早めに貸主に伝えて交渉します。
ただし、再契約に応じるかどうか、賃料をいくらにするかは貸主の自由です。
再契約が見込めない場合に備えて、期間満了後の移転先の検討も並行して進めてください。
借主側から中途解約できる場合がある
床面積200平方メートル未満の居住用建物では、転勤・療養・親族の介護などやむを得ない事情により生活の本拠として使用することが困難になったとき、借主から解約を申し入れることができ、申入れから1か月で契約は終了します。
店舗・事務所の場合
事業用でも定期借家であれば枠組みは同じです。
期間満了後の営業継続の見通しが立たないリスクを踏まえ、再契約交渉と移転の検討を早期に始める必要があります。
確認と対応の進め方
退去を求められたら、次の資料を揃えて確認してください。
- 賃貸借契約書（定期建物賃貸借の表題・更新がない旨の条項）
- 契約時に受け取った書類一式（契約書とは別の事前説明書面があるか、署名したか）
- 貸主からの通知書面（終了通知の有無と日付）
- 再契約がある場合は、各回の契約書と説明書面
そのうえで、「定期借家だから」という説明を鵜呑みにして退去の約束をする前に、弁護士に確認することをおすすめします。
逆に、そのような確認をせずに退去に合意してしまうと、合意退去として扱われ、争う余地を失いかねません。
よくある質問（FAQ）
- 契約書に「定期借家」と書いてあれば、もう争えませんか。
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争える場合があります。
契約書の記載だけでは足りず、契約書とは別個独立の事前説明書面の交付と説明が必要です（最高裁平成24年9月13日判決）。
この手続きを欠いていれば、更新がないという定めは無効となり、普通借家として保護される可能性があります。 - 事前説明書面に署名した覚えがありません。どうなりますか。
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説明書面の交付・説明があったことの立証責任は、通常、定期借家であることを主張する貸主側が負うことになります。
契約時の書類に説明書面やその署名控えが見当たらない場合、貸主側がこれを立証できなければ、普通借家として扱われる余地があります。手元の書類一式を持って弁護士にご相談ください。
- 期間満了の3か月前に「終了します」と言われました。すぐ出るべきですか。
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期間1年以上の定期借家では、終了通知は期間満了の1年前から6か月前までに行う必要があります。
3か月前の通知では、通知の日から6か月を経過するまで、貸主は終了を対抗できません。
少なくともその間は退去する義務はなく、移転準備の時間を確保できます。 - 定期借家でも立退料はもらえますか。
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期間満了による終了の場合、立退料の支払義務は原則としてありません。
ただし、期間の途中で退去を求められた場合は話が別で、応じる義務がない以上、引越費用の負担などの条件を交渉できます。
また、定期借家の成立要件に不備があり普通借家と扱われる場合には、立退料の交渉が正面から可能になります。 - 何度も再契約して長く住んでいます。ずっと定期借家のままですか。
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再契約のたびに事前説明書面の交付と説明が必要です。
繰り返しの中で一度でも手続きを欠いた契約があれば、その時点から普通借家になっている可能性があります。
各回の契約書類を確認する価値があります。
まとめ
定期借家契約を理由に退去を求められた場合のポイントを整理します。
- 適法な定期借家は期間満了で終了し、正当事由・立退料は原則問題にならない。
- ただし成立要件は厳格で、契約書とは別個の事前説明書面と説明を欠けば、普通借家として保護が復活する。終了通知の欠落にも退去を拒める効果がある。
- 再契約のたびに事前説明が必要で、一度の不備で普通借家になっている可能性がある。2000年3月1日前からの居住用契約の定期借家への切り替えは無効。
- 有効な定期借家でも、期間途中の退去要求に応じる義務はなく、条件交渉の余地がある。
- 「定期借家だから」と言われても即答せず、契約書・事前説明書面・終了通知を確認してから対応を決める。
当事務所では、定期借家契約を理由とする退去要求について、契約の有効性の確認から、普通借家として争う場合の交渉、退去に応じる場合の条件交渉までお受けしています。
退去の回答をする前に、契約書類をお持ちのうえ、お早めにご相談ください。
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