はじめに
離婚を考える際、住宅ローンが残っている家をどうするかは、多くの方が頭を悩ませる問題です。
「家を売却すべきか、それとも住み続けられるのか」「住宅ローンは誰が支払うのか」「財産分与ではどのように扱われるのか」など、不安や疑問は尽きません。
本稿では、住宅ローンが残っている家の財産分与について解説いたします。
アンダーローンとオーバーローンの違い、それぞれのケースでの財産分与の方法、家に住み続ける場合の注意点など、実務的なポイントを具体例を交えながらご説明します。
住宅ローンと財産分与の基本
財産分与における家の扱い
財産分与とは、夫婦が婚姻期間中に協力して築いた財産を、離婚時に分配する制度です。
婚姻後に購入した家(不動産)は、原則として財産分与の対象となります。
家が財産分与の対象となるかどうかは、購入時期や購入資金の出所によって決まります。
婚姻前に購入した家や、親から相続した家は、原則として特有財産として財産分与の対象外となりますが、婚姻後に購入した家は共有財産として分与の対象となります。
住宅ローンの存在が問題となる理由
家を購入する際、多くの方が住宅ローンを利用します。
離婚時に住宅ローンが残っている場合、家の価値だけでなく、住宅ローンという債務も考慮する必要があります。
家の時価と住宅ローン残高のバランスによって、財産分与の方法や結論が大きく変わってくるのです。
アンダーローンとオーバーローンとは
アンダーローンの定義
アンダーローンとは、家の時価(現在の市場価格)が住宅ローン残高を上回っている状態のことです。
具体例:
- 家の時価:3,000万円
- 住宅ローン残高:2,000万円
- 差額(アンダー部分):1,000万円
この場合、家を売却すれば住宅ローンを完済した上で、1,000万円のプラスの財産が残ります。このプラス部分が財産分与の対象となります。
オーバーローンの定義
オーバーローンとは、住宅ローン残高が家の時価を上回っている状態のことです。
具体例:
- 家の時価:2,000万円
- 住宅ローン残高:2,500万円
- 差額(オーバー部分):△500万円
この場合、家を売却しても住宅ローンを完済できず、500万円の債務が残ってしまいます。
アンダーローンとオーバーローンの見極め方
アンダーローンかオーバーローンかを判断するためには、以下の2つを正確に把握する必要があります。
1. 住宅ローン残高の確認 金融機関から送られてくる残高証明書や、返済予定表で確認できます。金融機関に問い合わせれば、正確な残高を教えてもらえます。
2. 家の時価の把握 不動産会社に査定を依頼するのが一般的です。複数の不動産会社に査定を依頼し、平均的な価格を把握することをお勧めします。
近年は、インターネットで簡易的に査定額を知ることもできますが、正確な評価のためには、実際に物件を見てもらう訪問査定を受けることが望ましいでしょう。
アンダーローンの場合の財産分与
基本的な考え方
アンダーローンの場合、家の時価から住宅ローン残高を差し引いた「純資産」が財産分与の対象となります。
この純資産を、原則として夫婦で2分の1ずつ分けることになります。
財産分与の計算例
【前提条件】
- 家の時価:3,000万円
- 住宅ローン残高:2,000万円
- 家の純資産:1,000万円
- 名義:夫名義
- 分与割合:2分の1
【計算】 妻の取得分:500万円(1,000万円×1/2)
妻は、夫から500万円を受け取る権利があります。
具体的な分与方法
アンダーローンの場合、以下のような方法で財産分与を行うことができます。
方法1: 家を売却して現金を分ける
家を売却し、住宅ローンを完済した後に残った金銭を夫婦で分ける方法です。
- メリット:最も明確で公平な方法。双方とも新しい生活を始めやすい
- デメリット:子どもの学校区が変わる、引っ越し費用がかかる、売却に時間がかかる
方法2: 一方が家を取得し、相手方に金銭を支払う
夫が家に住み続ける場合、妻の取り分(上記の例では500万円)を夫が妻に支払います。
- メリット:住み慣れた家に住み続けられる、子どもの生活環境を変えずに済む
- デメリット:相手方に支払う金銭を用意する必要がある
方法3: 住宅ローンを完済してから分ける
住宅ローンを完済した後、家の名義を変更したり、売却して分配したりする方法です。
- メリット:名義変更や売却がスムーズに進む
- デメリット:完済までに時間がかかる場合がある
家に住み続ける場合の注意点
一方が家に住み続ける場合、以下の点に注意が必要です。
住宅ローンの名義と支払い義務
住宅ローンの契約は金融機関との契約ですので、離婚しても自動的に変更されることはありません。
夫名義のローンであれば、離婚後も夫が支払い義務を負います。
妻が家に住み続けるが、住宅ローンは夫名義という場合、夫がローンを滞納すれば、家が競売にかけられる可能性があります。
このようなリスクを避けるため、できれば住宅ローンの借り換えや債務者の変更を検討すべきです。
不動産の名義変更
財産分与として家を譲り受ける場合は、所有権移転登記を行う必要があります。
登記をしなければ、第三者に対して所有権を主張できません。
登記には登録免許税や司法書士費用がかかりますが、必ず行っておくべき手続きです。
オーバーローンの場合の財産分与
基本的な考え方
オーバーローンの場合、家の純資産はマイナスです。
この場合、家は財産分与の対象にならないのが原則です。
なぜなら、財産分与は「プラスの財産」を分ける制度であり、マイナスの財産(債務)を分担させる制度ではないからです。
債務の扱い
住宅ローンという債務は、原則として、契約上の債務者(名義人)が負担します。
離婚によって、相手方に債務の負担を強制することはできません。
ただし、夫婦間の合意があれば、住宅ローンの負担を事実上分担することは可能です。
例えば、夫が住宅ローンを支払う代わりに、妻が他の財産(預貯金など)を多く取得しないことで、実質的にバランスを取るといった方法があります。
財産分与の計算例
【前提条件】
- 家の時価:2,000万円
- 住宅ローン残高:2,500万円
- 家の純資産:△500万円
- その他の財産(預貯金など):800万円
- 名義:夫名義
【考え方】
家はオーバーローンのため、財産分与の対象外となります。
したがって、その他の財産800万円のみが分与対象となり、妻は400万円を取得できます。
住宅ローン△500万円は、名義人である夫が負担し続けることになります。
オーバーローンの場合の選択肢
オーバーローンの場合、以下のような選択肢があります。
選択肢1: 一方が家に住み続け、住宅ローンを支払い続ける
家の名義人がそのまま住み続け、住宅ローンを支払い続ける方法です。
- メリット:現状を維持できる、住宅ローンを完済すれば家が資産になる
- デメリット:将来的に家の価値が上がっても、相手方に分与する必要はない(離婚時にオーバーローンだったため)
選択肢2: 任意売却
住宅ローンを完済できない状態で家を売却する「任意売却」という方法があります。
これは金融機関の同意が必要で、売却後も残債務の返済義務は残ります。
- メリット:競売よりも高く売れる可能性がある、新しい生活を始められる
- デメリット:信用情報に影響する可能性がある、残債務の返済が必要
選択肢3: そのまま維持し、将来的にアンダーローンになるのを待つ
住宅ローンの返済を続けながら、将来的に家の価値が上がる、またはローン残高が減ることで、アンダーローンに転じるのを待つ方法です。
- メリット:将来的にプラスの資産になる可能性がある
- デメリット:長期間、住宅ローンの支払いを続ける必要がある
オーバーローンで相手方が住み続ける場合のリスク
夫名義の家とローンで、離婚後に妻と子どもが住み続けるケースがあります。
このような場合、以下のリスクがあります。
リスク1: 夫がローンを滞納する
夫の収入が減ったり、支払い意思がなくなったりして、住宅ローンを滞納すると、家が競売にかけられ、妻と子どもは家を出なければならなくなります。
リスク2: 夫が勝手に家を売却する
夫名義の家であれば、夫は(金融機関の同意があれば)家を売却できます。
妻が住んでいても、所有権は夫にあるため、対抗できません。
リスク3: 夫が再婚し、相続問題が発生する
将来、夫が亡くなった場合、家は夫の相続人(再婚相手や新しい子どもなど)に相続されます。
その結果、妻と子どもが立ち退きを求められる可能性があります。
対策
これらのリスクを避けるためには、以下の対策が考えられます。
- 公正証書で「住宅ローンを滞納しない」「勝手に売却しない」という約束を明記する(ただし、完全には防げない)
- 可能であれば、妻名義に変更し、妻が住宅ローンを借り換える
- 連帯保証人や連帯債務者の関係を解消する
連帯保証人・連帯債務者の問題
妻が連帯保証人や連帯債務者になっている場合
住宅ローンを組む際、妻が連帯保証人や連帯債務者になっているケースがあります。
この場合、離婚しても、金融機関に対する保証債務や返済義務は自動的には消滅しません。
連帯保証人の場合: 夫が住宅ローンを滞納すれば、妻は保証人として返済義務を負います。離婚したからといって、保証人の地位から外れることはできません。
連帯債務者の場合: 妻も主たる債務者として、住宅ローン全額について返済義務を負います。夫が半分を負担するという内部的な合意があっても、金融機関に対しては全額の責任があります。
連帯保証人・連帯債務者から外れる方法
金融機関の同意があれば、連帯保証人や連帯債務者から外れることができます。
ただし、金融機関としては、債権回収の確実性が下がるため、簡単には同意しません。
外れるための条件:
- 別の連帯保証人を立てる
- 住宅ローンを借り換える
- 一部を繰り上げ返済し、ローン残高を減らす
- 収入のある連帯債務者に変更する
これらの条件を満たすことで、金融機関から同意を得られる可能性があります。
実務上の対応
実際には、金融機関の同意を得るのが難しいケースも多くあります。
その場合、以下のような対応が考えられます。
- 離婚協議書や公正証書で、「夫が住宅ローンを全額負担する」「滞納した場合は妻に損害賠償する」という条項を入れる
- 夫が生命保険に加入し、受取人を妻にすることで、万が一の際の保障とする
- 定期的に住宅ローンの支払い状況を確認できるようにする
ただし、これらはあくまで夫婦間の約束であり、金融機関に対する責任を免れるものではない点に注意が必要です。
家に住み続けるための実務的なポイント
子どもがいる場合の考慮事項
離婚後、子どもの親権者となる親が、子どもの生活環境を変えないために家に住み続けたいと希望するケースは多くあります。
考慮すべき点:
- 子どもの学校や友人関係を維持できる
- 住み慣れた環境で安心して生活できる
- 子どもの精神的な負担を軽減できる
ただし、住宅ローンの支払いや家の維持費用を継続的に負担できるかどうか、十分に検討する必要があります。
養育費との関連
実務上、「夫が住宅ローンを支払う代わりに、養育費は支払わない」という合意がなされることがあります。
しかし、この合意には問題点があります。
問題点:
- 養育費は子どもの権利であり、親が勝手に放棄できない
- 住宅ローンと養育費は本来別個の問題である
- 将来、子どもの状況が変わった場合に対応できない
- 住宅ローン完済後の養育費負担が不明確になる
適切な対応: 養育費は養育費として適切な金額を定め、住宅ローンの支払いは財産分与の問題として別に考えるべきです。ただし、住宅ローンの支払いを考慮して、養育費の額を調整することは可能です。
住宅ローン控除の問題
住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)は、実際に住宅ローンを支払っている人が受けられる税制上の優遇措置です。
ケーススタディ: 夫名義の家に妻が住み、夫がローンを支払い続ける場合、夫は家に住んでいないため、原則として住宅ローン控除を受けられません。
このような場合、税務上の不利益が生じる可能性がありますので、税理士に相談することをお勧めします。
売却を選択する場合のポイント
売却のメリット
家を売却することには、以下のようなメリットがあります。
- 財産分与が明確になり、公平に分けられる
- 住宅ローンという負担から解放される
- お互いに新しい生活を始めやすい
- 将来的なトラブルを避けられる
売却のタイミング
家を売却する場合、以下のタイミングが考えられます。
離婚前に売却:
- メリット:売却代金を確実に分けられる、離婚後のトラブルがない
- デメリット:離婚成立前に引っ越す必要がある
離婚後に売却:
- メリット:離婚を先に成立させられる
- デメリット:売却や代金分配で揉める可能性がある
一般的には、離婚前に売却するか、離婚時に「いつまでに売却する」「売却代金をどう分けるか」を明確に定めておくことが望ましいでしょう。
売却時の費用
家を売却する際には、以下のような費用がかかります。
- 仲介手数料
- 登記費用(抵当権抹消登記など)
- 譲渡所得税(利益が出た場合)
- 引っ越し費用
これらの費用も考慮して、実際に手元に残る金額を計算する必要があります。
アンダーローンでの売却
アンダーローンの場合、売却は比較的スムーズに進みます。
売却代金で住宅ローンを完済し、残った金額を夫婦で分けます。
オーバーローンでの売却(任意売却)
オーバーローンの場合、通常の売却はできません。
金融機関の同意を得て「任意売却」を行う必要があります。
任意売却の流れ:
- 金融機関に任意売却の相談をする
- 不動産会社に査定を依頼する
- 金融機関の同意を得る
- 買主を見つけて売却する
- 売却代金で可能な限り住宅ローンを返済する
- 残った債務について返済計画を立てる
任意売却後も債務が残る場合、その返済義務は債務者(名義人)が負います。
ペアローンの場合の特殊な問題
ペアローンとは
ペアローンとは、夫婦がそれぞれ住宅ローンを組み、双方が主たる債務者となる形態です。
共働き夫婦が利用することが多く、それぞれの収入を合算して、より多くの借入ができるメリットがあります。
ペアローンの財産分与上の問題
ペアローンの場合、以下のような問題が生じます。
問題1: 双方が債務者である 夫婦それぞれが自分の住宅ローンについて全額の返済義務を負います。離婚後も、それぞれが自分のローンを返済し続ける必要があります。
問題2: 一方が住み続ける場合の調整が複雑 妻が家に住み続ける場合でも、夫は自分の住宅ローンを返済し続けなければなりません。住んでいない家のローンを払い続けることに対する不公平感が生じやすくなります。
問題3: 売却時の同意 家を売却するには、双方の同意が必要です。また、双方のローンを同時に完済する必要があります。
ペアローンの解決策
ペアローンの場合、以下のような解決策が考えられます。
解決策1: 一方が借り換えて統一する
妻が家に住み続ける場合、妻の名義で住宅ローンを借り換え、夫のローンを完済します。
ただし、妻の収入で借り換え審査に通る必要があります。
解決策2: 家を売却する
双方のローンを同時に完済できるよう、家を売却します。
アンダーローンであれば問題ありませんが、オーバーローンの場合は任意売却が必要です。
解決策3:一方が住み、双方がローンを払い続ける
妻が住み、双方がそれぞれのローンを返済し続ける方法です。
この場合、夫の負担を財産分与で調整する(例えば、夫が他の財産を多く取得する)ことで、公平性を保ちます。
離婚前にすべき準備
住宅ローンの詳細を確認する
離婚を考え始めたら、まず住宅ローンの詳細を確認しましょう。
- 住宅ローンの残高
- 月々の返済額
- 完済予定日
- 金利のタイプ(固定金利か変動金利か)
- 債務者・連帯保証人・連帯債務者は誰か
これらの情報は、金融機関に問い合わせれば教えてもらえます。
家の価値を調べる
複数の不動産会社に査定を依頼し、家の現在価値を把握しましょう。
査定は無料で受けられることが一般的です。
アンダーローンかオーバーローンかを知ることで、取るべき対応が変わってきます。
自分の収入と今後の生活費を把握する
離婚後、自分の収入でどの程度の生活ができるのか、住宅ローンを支払い続けられるのかを現実的に考える必要があります。
特に、専業主婦(夫)だった場合や、パート勤務だった場合は、離婚後の収入確保が重要な課題となります。
専門家に相談する
住宅ローンが残っている家の財産分与は、非常に複雑な問題です。
早めに弁護士に相談し、自分にとって最善の選択肢を検討することをお勧めします。
また、税金の問題については税理士、住宅ローンの借り換えについてはファイナンシャルプランナーなど、それぞれの専門家に相談することも有益です。
よくある質問
- Q1: 住宅ローンの名義を変更できますか?
-
A: 金融機関の同意があれば可能ですが、実際には難しいケースが多いです。変更を希望する側に十分な返済能力があることを証明する必要があります。
- Q2: オーバーローンの家でも、住み続けたい側が財産分与としてお金を払う必要がありますか?
-
A: いいえ、オーバーローンの場合、家は財産分与の対象となりませんので、住み続ける側が相手方にお金を支払う必要は原則としてありません。
- Q3: 離婚後も二人とも家の共有名義のままにできますか?
-
A: 法律上は可能ですが、お勧めできません。将来、一方が自分の持ち分を売却したり、相続が発生したりして、トラブルになる可能性が高いためです。
- Q4: 住宅ローンの滞納リスクに備える方法はありますか?
-
A: 公正証書で取り決めを明確にする、団体信用生命保険の受取人を調整する、定期的に支払い状況を確認できる仕組みを作るなどの方法がありますが、完全にリスクを排除することは困難です。
まとめ
住宅ローンが残っている家の財産分与は、アンダーローンかオーバーローンかによって、取るべき対応が大きく異なります。
アンダーローンの場合
家の純資産(時価-ローン残高)が財産分与の対象となります。
売却して分けるか、一方が取得して相手方に金銭を支払うかを選択できます。
オーバーローンの場合
家は財産分与の対象外となり、住宅ローンは名義人が負担し続けます。
任意売却や、一方が住み続けるなどの選択肢があります。
いずれの場合も、将来のトラブルを避けるため、離婚時に明確な取り決めをしておくことが重要です。
特に、相手方が住む家の住宅ローンを支払い続ける場合や、連帯保証人・連帯債務者の関係が残る場合は、十分に注意が必要です。
当事務所では、住宅ローンが残っている家の財産分与について、豊富な経験と専門知識を持つ弁護士が、お一人おひとりの状況に応じた最適な解決策をご提案いたします。
不動産や住宅ローンの問題でお悩みの方は、お気軽にご相談ください。
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